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成都土地出讓模式革新：青羊、錦江迎來重磅商業(yè)
來源： 房政通作者：時間： 2026-07-01
2026年土地市場最大亮點(diǎn)，當(dāng)屬多宗「大體量商業(yè)+住宅用地」，以「組合出讓」方式，順利成交。
事實(shí)上，土地組合出讓并不鮮見，如：
· 2024年12月青羊區(qū)外金沙板塊4宗-連襟-住宅用地-組合出讓，后續(xù)落地為建發(fā)招商·源啟金沙項(xiàng)目。
· 2025年11月錦江區(qū)金融城東板塊3宗-連襟-商業(yè)用地-組合出讓，競得方為中國雅江集團(tuán)。
過往土地組合出讓（注①），大多為同屬性、相近地塊整體打包。其中住宅類地塊組合出讓主要有兩類邏輯：
一類是“大地塊帶動小地塊”的搭配思路，采用優(yōu)質(zhì)地塊搭配弱勢地塊的模式，化解零散地塊、條件欠佳地塊獨(dú)立開發(fā)難度大、最終流拍的風(fēng)險。
另一類則是以城市更新為核心導(dǎo)向的存量盤活模式，典型代表為2025年1月天府新區(qū)華陽街道出讓的三宗組合用地。
三宗土地均為存量盤活用地，1號宗地是長期閑置空地，2、3號宗地為前期拆遷騰退地塊，西臨錦江、景觀條件優(yōu)越。該次地塊組合，既依托景觀條件優(yōu)越的2、3號地塊帶動閑置的1號地塊順利成交，也能統(tǒng)籌推進(jìn)片區(qū)城市更新，落實(shí)區(qū)域整體規(guī)劃建設(shè)。
最終，該組合地塊由四川省城市更新集團(tuán)競得。
相較而言，本輪多宗“商業(yè)+住宅”組合地塊接連成功出讓，被視為今年土地市場最具標(biāo)志性的變化。
自2025年底起，青羊區(qū)率先試點(diǎn)“商業(yè)+住宅”地塊組合出讓模式。
與前文住宅地塊“以優(yōu)帶次”打包邏輯相似，商住組合的核心思路是以區(qū)位優(yōu)越、規(guī)模可觀的住宅用地為抓手，吸引具備頂尖運(yùn)營實(shí)力的開發(fā)主體，定向補(bǔ)齊區(qū)域商業(yè)與產(chǎn)業(yè)配套。
其出讓規(guī)則也更為嚴(yán)苛：
? 嚴(yán)控散售：商業(yè)部分須高比例自持，禁止分割散售；
? 進(jìn)度綁定：商、住須同步建成投運(yùn)，且住宅銷售進(jìn)度與商業(yè)驗(yàn)收強(qiáng)掛鉤；
? 全程監(jiān)管：屬地政府通過履約協(xié)議實(shí)施全周期監(jiān)管。
商業(yè)高比例自持對開發(fā)商運(yùn)營能力提出更高要求，倒逼企業(yè)摒棄“快進(jìn)快出”的開發(fā)邏輯，促使其在商業(yè)打造上持續(xù)投入、長期經(jīng)營。
而住宅銷售與商業(yè)建設(shè)強(qiáng)綁定機(jī)制，則能充分調(diào)動房企開發(fā)積極性——為推進(jìn)住宅去化，必須保障商業(yè)建設(shè)按期落地，確保商業(yè)配套如期兌現(xiàn)。
2025年11月，青羊區(qū)外光華板塊推出2宗商業(yè)+2宗住宅組合出讓地塊。
2宗住宅用地合計(jì)97.5畝，計(jì)容建面13.8萬㎡；2宗商業(yè)用地合計(jì)104畝，計(jì)容建面16.7萬㎡。其中商業(yè)部分須100%自持，不得分割轉(zhuǎn)讓。
從地塊基礎(chǔ)指標(biāo)來看，本次出讓的商業(yè)用地具備打造大型商業(yè)綜合體的條件。
該批次地塊最終由中糧底價競得，現(xiàn)已官宣落地成都第三座重資產(chǎn)大悅城，定位“雪山下的超級購物中心”，規(guī)劃配置約5000㎡雪山觀景步臺、約4000㎡林盤空間及超30000㎡地面公共空間，構(gòu)筑成都獨(dú)有的“雪山—林盤—綠道”立體景觀體系。計(jì)劃引入多家全國首創(chuàng)店、城市首店與品牌旗艦店，升級區(qū)域消費(fèi)場景。
另外，本批次商業(yè)用地與住宅用地在空間上并不緊密相連：兩宗商業(yè)地塊坐落于光華大道、地鐵4號線蔡橋站旁，展示界面與人流集聚優(yōu)勢突出；受限于商業(yè)地塊周邊無空余宅地可供整合，住宅地塊選擇向南、跨街區(qū)設(shè)置。
這種更靈活的組合方式，打破了物理空間的硬性捆綁，能夠根據(jù)各宗地的現(xiàn)實(shí)條件與稟賦差異進(jìn)行針對性布局，為商業(yè)、產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入提供了更大的操作彈性。
進(jìn)入2026年，此類大體量商住組合出讓節(jié)奏提速，上半年已有兩批次“商業(yè)+住宅”組合地塊先后成功出讓。
其一為外光華組合地塊：2026年3月，外光華73.8畝、計(jì)容建面11.8萬㎡商業(yè)地塊與78.1畝、計(jì)容建面13萬㎡住宅地塊組合出讓，由華潤置地競得。
據(jù)了解，華潤計(jì)劃在此落地萬象系商業(yè)，填補(bǔ)這片成熟居住區(qū)長期缺失大型商業(yè)配套的空白，具體產(chǎn)品線（萬象城/萬象匯/萬象天地）尚未公布。
至此，青羊外光華板塊通過商住組合出讓模式，先后引入大悅城、萬象系兩大優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌，補(bǔ)齊板塊長期缺乏高品質(zhì)大型商業(yè)的短板。
2026年6月，錦江工業(yè)園（林家壩）推出2宗商業(yè)+3宗住宅組合地塊：住宅用地合計(jì)126.7畝，計(jì)容建面20.2萬㎡；商業(yè)用地合計(jì)68.7畝，計(jì)容建面10.9萬㎡。
出讓文件要求項(xiàng)目建成后，整體自持計(jì)容商業(yè)建面不低于8.3萬㎡，自持部分在宗地出讓年限內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓、銷售。
其中，4號商業(yè)地塊建面8.8萬㎡，須自持約6.2萬㎡，塔樓高度不低于120米，可打造區(qū)域商業(yè)地標(biāo)；5號地塊容積率僅1.0，建筑限高24米，擬打造低密特色商業(yè)街區(qū)。
鑒于成都軌交此前在川師大TOD引入萬象商業(yè)、陸肖TOD落地萬象天地的成功經(jīng)驗(yàn)，以及錦江統(tǒng)建與華潤在錦宸府等項(xiàng)目的合作基礎(chǔ)，業(yè)內(nèi)普遍推測，林家壩TOD兩宗商業(yè)用地后續(xù)或?qū)⒂?/span>成都軌交、錦江統(tǒng)建攜手華潤萬象生活，運(yùn)營萬象系商業(yè)。
綜合來看，青羊外光華、錦江林家壩等板塊“商業(yè)+住宅”土地組合出讓的創(chuàng)新探索，已初步落地見效。成功引入中糧大悅城、華潤萬象系頭部商業(yè)資源，既在補(bǔ)齊區(qū)域長期配套、產(chǎn)業(yè)短板，改善人居環(huán)境，也為成都其他區(qū)域土地統(tǒng)籌開發(fā)、精準(zhǔn)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目提供參考。